Les différents types de contrat de location

Pour garantir au mieux les droits du locataire comme du propriétaire, il est important d’établir le bail le mieux adapté à votre type de location :

• Le contrat de location d’un logement vide : il concerne la location à usage d’habitation d’une maison ou d’un appartement sans meubles ;

• Le contrat de location d’un logement meublé : il encadre la location à usage d’habitation d’une maison ou d’un appartement meublé ;

• Le contrat de location d’un logement meublé mobilité : il est établi pour la location d’un bien meublé à un occupant temporaire ;

• Le contrat de location d’un meublé de tourisme : il est établi lors de la mise à disposition d’un appartement ou d’une maison meublée, pour un séjour de vacances et pendant une courte durée ;

• Le contrat de location commerciale : il concerne la location d’un bien à usage commercial.

Les éléments clés du bail de location

Les contrats de location pour un bien à usage d’habitation vide ou meublé comportent des informations obligatoires. Il faut noter que les baux de location mobilité ou de location d’un meublé de tourisme répondent à des règles particulières qui ne seront pas mentionnées dans cet article.

Les informations sur les parties impliquées

Pour un logement meublé ou vide, le bail doit comporter des informations relatives au bailleur et au preneur :

• L’identité complète du propriétaire et son adresse (si une agence immobilière gère la location du bien, le nom et le siège social de celle-ci doivent apparaître) ;

• L’identité complète du ou des locataires.

La date de commencement du bail et sa durée doivent également être clairement indiquées.

Les informations sur le logement loué

Le contrat de location :

• Indique si le locataire compte utiliser le bien comme habitation ou pour un usage mixte (habitation et profession libérale) ;

• Décrit le logement (maison ou appartement, nombre de pièces, etc.) ainsi que les équipements dont il dispose, à usage privatif et commun (surtout pour les appartements) ;

• Précise la nature et le montant des travaux effectués depuis le départ du dernier occupant ou le dernier renouvellement du bail ;

• Renseigne sur la surface habitable : si cette information n’apparaît pas ou s’il y a une erreur, le locataire peut agir en justice pour demander une réduction de loyer ;

• Indique le montant du loyer, des charges et éventuellement du dépôt de garantie ;

• Mentionne les règles de partage des frais d’agence, ainsi que leur montant, si le bailleur recourt aux services d’une agence immobilière ;

• Intègre la clause résolutoire qui permet la résiliation du bail lorsque le locataire ne verse pas le dépôt de garantie, ou ne paie pas le loyer ou les charges locatives ;

• Inclut des clauses supplémentaires, d’un commun accord préalable entre le propriétaire et le locataire.
  

Les documents annexes obligatoires

En annexe, le contrat de bail comporte, entre autres :

• La notice explicative, qui reprend et synthétise les droits et devoirs du bailleur et du preneur ;

• Un dossier de diagnostics techniques (performance énergétique de la construction, risque d’exposition au plomb, risques naturels, état parasitaire, etc.) ;

• L’état des lieux d’entrée ;

• L’attestation d’assurance habitation contractée par le locataire ;

• S’il y a lieu, le règlement de copropriété de l’immeuble dans lequel se situe le logement ;

• S’il y a lieu, une attestation de la mairie autorisant à louer le logement implanté dans une zone d’habitat indigne.
  

Comment fixer loyer et charges dans un contrat de location ?

Le bail de location meublé ou nu indique le montant du loyer et les modalités de paiement des charges locatives.

Fixer le loyer

En règle générale, pour fixer le prix d’un loyer pour la première fois, le propriétaire se base sur les prix pratiqués dans le voisinage pour une propriété équivalente. Au moment de la relocation, c’est-à-dire lorsqu’un locataire quitte le logement et qu’un bail est signé avec une autre personne, les situations diffèrent en fonction de l’implantation du logement :

• Dans les grandes villes comme Paris, Lille ou encore Lyon, une méthode spécifique de fixation des loyers est appliquée ;

• Dans les zones tendues, qui correspondent aux lieux où l’offre en logement est inférieure à la demande, les loyers à la relocation sont encadrés. Cela signifie que le propriétaire peut réviser le loyer dans certaines conditions, et seulement en se référant au plafonnement indiqué par l’indice de référence des loyers ;

• Dans les autres zones, il est possible de réviser le loyer entre deux locataires, sauf pour les logements qui obtiennent un classement énergétique bas (catégories F et G). La mesure s’applique également dans les départements d’outre-mer depuis de le 1er juillet 2024.
  

Évaluer les charges locatives

Les charges correspondent à des sommes payées par le propriétaire pour l’entretien du bâtiment et des parties communes, le bon fonctionnement de l’ascenseur et sa maintenance, etc. La taxe de balayage et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères peuvent aussi être incluses dans les charges locatives.

Le locataire doit donc procéder à un paiement provisionnel des charges. Pour établir le montant de la provision mensuelle, le propriétaire se base sur le coût des charges l’année précédente. Celui-ci procède ensuite, une fois par an, à une régularisation en comparant les sommes qu’il a réellement payées et les provisions versées par l’occupant.

Comment est définie la durée d’un bail de location ?

La durée du bail de location dépend principalement du type de bail à établir :

• Bail de location vide : la durée de bail est de 3 ans quand le propriétaire est une personne physique, ou de 6 ans quand le propriétaire est une personne morale (association, entreprise, etc.) ;

• Bail de location pour un meublé : la durée de bail est d’un an, mais elle peut être portée à 9 mois si le locataire est un étudiant.
  

Comprendre les modalités de résiliation et de renouvellement du bail

La résiliation et le renouvellement d’un bail suivent des règles précises.

La résiliation d’un bail de location

Les modalités diffèrent selon que la résiliation est à l’initiative du locataire ou du propriétaire :

• Si l’occupant veut résilier le bail, il peut le faire à tout moment au cours de la location. Il doit alors prévenir le propriétaire par courrier recommandé avec accusé de réception ou remis en main propre, en respectant un préavis, soit de 3 mois pour un logement vide, soit d’un mois pour un meublé ou un logement vide en zone tendue (avec justificatif à l’appui dans ce dernier cas) ;

• Si le propriétaire veut résilier le bail, il doit attendre que la date d’échéance du contrat arrive et ne peut y mettre fin que s’il souhaite vendre le logement, le récupérer pour l’occuper ou loger un proche, ou si le locataire ne se plie pas à ses obligations (retards de loyer, attestation d’assurance habitation absente, etc.). En cas de congé donné pour vente ou reprise, le locataire doit recevoir un courrier recommandé avec accusé de réception, au moins 6 mois avant l’échéance du bail pour un logement vide, ou 3 mois pour un logement meublé.
  

Renouvellement du bail et ses implications

Lorsque le locataire et le propriétaire ne souhaitent pas résilier le bail de location d’un logement non meublé ou meublé, le contrat est reconduit. Les conditions du bail initial s’appliquent. Lorsque l’échéance du contrat approche, le bailleur peut proposer une hausse du loyer s’il estime que le prix est sous-estimé. Il doit en informer le locataire 6 mois à l’avance. Celui-ci a le droit de refuser ou d’approuver, mais doit faire connaître sa décision 4 mois à l’avance.

Évitez les clauses interdites dans votre contrat de location

Certaines clauses sont interdites dans un bail car elles entraveraient les droits du locataire. En voici quelques exemples :

• Obliger le locataire à payer son loyer par prélèvement automatique sur son compte bancaire ;

• Demander un paiement pour la fourniture des quittances de loyer ;

• Forcer le locataire à souscrire une assurance habitation auprès d’une compagnie en particulier ;

• Interdire au locataire d’héberger qui il souhaite, de mener une activité politique ou de pratiquer sa religion au sein du logement ;

• Indiquer que le locataire est responsable de toutes les dégradations qui peuvent arriver dans le logement durant son occupation.
  

Savoir réagir en cas de litige ou de non-respect des clauses du bail

Certaines personnes optent pour la location sans bail. Cette option n’est toutefois pas du tout recommandée car le contrat de bail permet de garantir vos droits en cas de litige.

Lorsqu’un différend prend naissance entre le propriétaire et le locataire, établir la communication par téléphone ou en face à face est un premier pas. Si la tentative de contact direct ne fonctionne pas, chacun peut tenter de prendre contact avec l’autre partie au moyen d’un courrier.

Si la procédure est infructueuse, une conciliation doit être engagée auprès d’un conciliateur de justice. Après une procédure de médiation, il est aussi possible de se tourner vers un juge des contentieux de la protection, pour trancher le litige.

Les lois régissant le bail de location : quelles sont-elles ?

Plusieurs textes de loi s’appliquent aux baux de location.

La loi ALUR

La loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (loi ALUR), promulguée en mars 2014, se destine notamment à améliorer les relations entre propriétaires et locataires. Elle apporte une protection renforcée à ces derniers. Ce texte a notamment encadré la rédaction du bail de location et les honoraires d’agence immobilière. Il oblige également à l’intégration au contrat de bail des diagnostics techniques, des états des lieux (entrée et sortie) et de la notice explicative.

La loi ELAN

Adoptée en novembre 2018, la loi Évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ELAN) a notamment créé le bail mobilité. Celui-ci donne la possibilité à un locataire, en situation de mobilité à cause de sa situation professionnelle (courte mission, stage, formation, etc.) d’occuper un logement meublé de façon temporaire (pendant un à 10 mois). Cette loi favorise aussi l’encadrement des loyers dans les zones tendues.

La loi Climat et Résilience 2021

Cette loi, votée en août 2021, se destine à lutter contre les passoires thermiques. Au niveau d’un bail de location, elle favorise l’information du locataire par l’inclusion d’un diagnostic de performance énergétique renforcé, et empêche l’augmentation des loyers à la relocation par les propriétaires d’un bien classé F ou G sur le plan énergétique.

Guide pour rédiger un contrat de location

Les directives pour établir les baux de location sont précisées dans un décret du 29 mai 2015, pris pour l’application de la loi ALUR. Ce texte comporte une annexe pour les logements vides et une pour les meublés. De ce décret, découlent ainsi des contrats types.

Modèle type de contrat de location

Pour vous aider à rédiger votre bail de location, nous vous invitons à découvrir les modèles de contrats types de location pour un logement vide et un logement meublé mis à disposition par l’Agence Nationale pour l’Information sur le Logement.

FAQ – Vos questions sur le bail de location

Retrouvez les réponses aux questions que vous vous posez sur les baux de locations.

Qui doit signer le contrat de location ?

Le propriétaire ou l’agence immobilière en charge de la gestion du logement et le locataire doivent tous deux signer le bail.

Comment résilier un bail signé à deux ?

Si un bail a été signé par deux locataires conjointement, les deux signataires doivent adresser en même temps une lettre de résiliation, à adresser au propriétaire pour lui annoncer qu’ils souhaitent résilier leur bail, compte tenu du délai de préavis à respecter.

Comment rédiger un bail de location entre particuliers ?

Pour rédiger un bail de location entre particuliers, vous pouvez vous munir d’un contrat type disponible en ligne, l’imprimer, le remplir et le signer.