Qui doit être assuré ?

Le statut des habitants de la copropriété détermine quel type d’assurance habitation ils doivent souscrire.

• Le locataire doit impérativement protéger le logement loué par une garantie « dégât des eaux » (sauf en cas de location saisonnière).

• Le propriétaire occupant a l’obligation de s’assurer en responsabilité civile pour couvrir tous les dommages qui trouvent leur origine dans son logement. Il n’y a pas d’obligation légale pour la garantie « dégât des eaux », mais les règlements de copropriété l’imposent assez souvent.

• Le propriétaire non occupant peut souscrire, s’il le souhaite, une assurance propriétaire non-occupant (PNO). Ce contrat spécifique couvre le bailleur en cas de vacance locative ou d’absence d’assurance du locataire.

Quelle que soit votre situation, nous vous conseillons de vous reporter à votre règlement de copropriété pour connaître toutes les modalités d’assurance qui s’appliquent à votre immeuble.

Par ailleurs, la loi Alur de 2014 impose à chaque immeuble en copropriété d’être assuré par une couverture collective, à minima pour la responsabilité civile. Celle-ci permet d’indemniser les victimes des dommages matériels ou corporels engendrés par un élément des parties communes de l’immeuble (escaliers glissants, tuiles qui tombent du toit, etc.).

Il revient au syndic, en tant que représentant légal du syndicat des copropriétaires, de souscrire une assurance responsabilité civile copropriété. Cependant, ce contrat ne couvre pas les dégâts des eaux dans l’immeuble. Afin de bénéficier d’une garantie « dégât des eaux » pour les parties communes, le syndic peut souscrire une assurance multirisque immeuble (MRI). Facultative, elle doit être soumise au vote de l’assemblée générale.

Quel est le rôle de l’assurance dans les dégâts des eaux en copropriété ?

Peu importe l’origine de la fuite et le responsable du sinistre, il incombe à toutes les personnes impliquées de déclarer le dégât des eaux à leur assureur. Le délai légal est de cinq jours ouvrés à compter de la survenance de l’événement.

Dans le cas où le dégât concerne uniquement les parties communes

Un dégât des eaux peut prendre naissance dans les parties communes de l’immeuble et n’affecter que ces dernières : plafond du couloir, mur de la cage d’escalier, cour intérieure, etc. Il revient alors au syndic de déclarer le sinistre à la compagnie d’assurance de copropriété. Celle-ci prendra en charge la recherche de la fuite d’eau, l’estimation du montant des dommages et les travaux de remise en état ou de rénovation.

Dans le cas où le dégât des eaux touche une partie privative

Le sinistre provoqué par une installation commune a provoqué des dommages dans des parties privatives ? Le syndic doit remplir un constat à l’amiable avec chaque occupant lésé, puis ajouter ces documents au dossier sinistre qu’il transmettra à l’assurance de l’immeuble.

En revanche, lorsque le dégât des eaux provient d’une partie privative, c’est au locataire ou au propriétaire de se tourner vers son assureur. Il faudra réaliser un constat amiable avec les personnes sinistrées. Si le dégât des eaux a touché les parties communes, le responsable doit impérativement effectuer un constat avec le syndic de copropriété.

Il peut arriver que l’identification de l’origine de la fuite soit compliquée. C’est souvent le cas lorsque l’infiltration provient d’une canalisation cachée derrière un mur. Depuis le 1er juin 2020, la loi stipule que, dans cette situation, la recherche de fuite doit être prise en charge par l’assurance de l’occupant du logement endommagé.

Quel rôle joue le syndic de copropriété en cas dégât des eaux dans les parties communes ?

Lorsqu’un sinistre affecte les parties communes, il faut immédiatement informer le syndic de copropriété. Dans la mesure du possible, précisez la source de la fuite et joignez des photos. Le syndic demandera l’ouverture d’un dossier sinistre à l’assureur de l’immeuble. C’est lui qui suit l’avancée de la procédure, l’éventuelle expertise et les travaux. Il informe ensuite les copropriétaires des réparations et embellissements réalisés.

Comment prévenir les dégâts des eaux provenant des parties communes ?

Il existe plusieurs précautions à prendre au niveau des parties communes. Pour éviter les infiltrations par le toit, nous vous conseillons de faire vérifier l’état de la couverture et son étanchéité. Il faut aussi régulièrement curer les gouttières et nettoyer les canalisations. Les joints de plomberie et ceux des points d’eau sont à remplacer s’ils sont défectueux. Locataire ou propriétaire, n’hésitez pas à faire intervenir le syndic pour entreprendre ces travaux d’entretien courant de l’immeuble. Certains, comme la réfection de la toiture, doivent être votés en assemblée générale. De leur côté, les occupants de l’immeuble veilleront à l’entretien de leurs installations et au bon usage de leurs appareils pour limiter les risques de fuite ou de débordement.

Quel est le montant de l’indemnisation d’un dégât des eaux en copropriété ?

L’indemnisation d’un dégât des eaux en copropriété dépend des circonstances du sinistre et du montant des préjudices.

Quelle est la prise en charge du sinistre par l’assurance ?

Si le montant des dommages matériels est inférieur à 1 600 euros HT, c’est la compagnie d’assurance du tiers responsable du dégât des eaux qui paye les dommages ou celle de la copropriété lorsque le dégât provient des parties communes. Pour un montant supérieur à 1 600 euros HT, les assureurs appliquent les règles de la convention IRSI.

La convention IRSI (Indemnisation et Recours des Sinistres Immeuble)

La Fédération Française de l’Assurance (FFA) a créé un accord entre plusieurs compagnies d’assurance dans le but de simplifier la gestion des sinistres en habitation. Ainsi, dans le cas d’un dégât des eaux en copropriété, la convention désigne un seul assureur gestionnaire pour organiser la recherche de la fuite, l’expertise, l’évaluation du montant des dommages et l’indemnisation. Cela permet d’accélérer la prise en charge des victimes, à condition que les dommages soient estimés entre 1 600 et 5 000 euros HT par lot sinistré. Dans tous les cas, il reste nécessaire de déclarer tout dégât des eaux à votre assureur.