Vérifier l’existence de l’entreprise

En proposant un logement à louer, un propriétaire a tout à fait le droit de demander aux aspirants locataires leurs trois derniers bulletins de salaire. Ces justificatifs permettent d’avoir une idée précise de leurs ressources. Mais certains candidats n’hésitent pas à frauder et à falsifier leurs pièces justificatives.

Pour repérer une fausse fiche de paie pour cette location, vous pouvez commencer par contrôler l’existence de l’entreprise qui emploie le locataire potentiel. Pour cela, rendez-vous en ligne sur le site des Pages jaunes. Le numéro SIRET inscrit sur la fiche de paie permet de vérifier l’existence et la situation de l’entreprise sur des sites tels que societe.com ou Sirene.fr, un répertoire national d’entreprises géré par l’Insee.

Comparer les informations présentes sur le bulletin de salaire et le contrat

Une fausse fiche de paie pour la location d’un appartement ou d’une maison comporte souvent des informations erronées. Elles peuvent figurer au niveau du salaire ou même de la date d’entrée dans l’entreprise.

Comparer la date d’entrée de la fiche de paie

Si vous disposez du contrat de travail du locataire potentiel ou d’une attestation de son employeur, vous avez la possibilité de vérifier la date de signature qui correspond à l’entrée dans l’entreprise. Comparez cette information avec la date inscrite sur le bulletin de salaire pour vérifier qu’elles correspondent.

Vérifier la réalité des revenus bruts contractuels

Le contrat de travail fournit le revenu brut annuel que doit percevoir le salarié. Si vous multipliez par 12 le revenu mensuel brut inscrit sur la fiche de salaire, vous devez retrouver le montant indiqué au contrat.

Cette méthode peut comporter une marge d’erreur. C’est le cas par exemple si l’entreprise paie un 13e mois à ses employés ou que le revenu brut annuel a fait l’objet d’une revalorisation.

Comparer les revenus déclarés sur l’avis d’imposition avec le bulletin de salaire

Le dossier de location présenté par le locataire comprend souvent son avis d’imposition. Il inclut le revenu annuel de la personne qui correspond à peu près au revenu net mensuel inscrit sur la fiche de paie multiplié par 12.

Il peut y avoir de légères différences entre le revenu déclaré et le bulletin de salaire surtout lorsque le salarié a perçu :

• Une prime ponctuelle ;

• Le remboursement de frais qui apparaissent sur un bulletin de paie antérieur aux documents présentés.

Analyser la cohérence des cumuls de salaire

Un faux document où la rémunération mensuelle a été trafiquée peut comporter des incohérences.

Une fiche de salaire classique fait état de la somme payée pour le mois considéré. Ce document possède aussi une ligne où la rémunération perçue depuis le début de l’année civile est mentionnée. Vous pouvez vérifier si le cumul des salaires correspond bien au nombre de mois travaillés.

Si vous disposez de trois bulletins de salaire successifs (mois 1, 2 et 3 du plus ancien au plus récent), l’opération de vérification s’avère simple. Prenez la dernière fiche de paie en date (mois 3) et notez le cumul des salaires. À ce montant, enlevez le salaire perçu le mois précédent (mois 2) et comparez le résultat inscrit sur la fiche du mois 2. Ils doivent correspondre. Vous pouvez répéter l’opération en comparant le mois 2 et le mois 1.

Calculer le revenu net en fonction du revenu brut

Le revenu brut correspond au salaire avant la soustraction des charges salariales. Le revenu net correspond de son côté au salaire après déduction de toutes ces charges. Pour obtenir le montant net, il faut soustraire environ 25 % du revenu brut. En moyenne, le salaire net représente 75 % du salaire brut.

Pour vérifier que vous n’avez pas affaire à de fausses fiches de paie pour la location de votre logement, vous pouvez réaliser l’opération suivante :

• Salaire net = salaire brut x 75 % ou salaire net = salaire brut x 0,75

Quelles sont les conséquences éventuelles d'une fausse fiche de paie pour le propriétaire ?

Une fausse fiche de paie peut conduire le propriétaire à penser que le candidat à la location a des ressources financières supérieures à la réalité. En faisant signer un contrat de location à cette personne, le bailleur s’expose principalement à un risque de loyers impayés.

Si le locataire refuse de payer son loyer ou cumule les longs retards, le propriétaire peut engager une procédure pour résilier le bail pour motif légitime et sérieux. Cette action, qui doit être engagée en respectant les droits du locataire, peut conduire les deux parties devant la justice.

Quels sont les risques d’une fausse fiche de paie pour le locataire ?

Lorsque le document falsifié est découvert avant la signature du bail, le dossier est généralement simplement rejeté sans conséquence pour le candidat locataire.

En revanche, si la découverte se fait après la signature du bail, le locataire s’expose à des poursuites judiciaires. Le propriétaire peut porter plainte pour usage de faux. Si le locataire a lui-même procédé à la falsification de ses fiches de paie, il a réalisé un faux.

Selon la loi, faux et usage de faux sont deux délits passibles chacun de 3 ans d’emprisonnement et jusqu’à 45 000 € d’amende.

Y a-t-il des recours en cas d’impayés suite au choix d’un dossier de location falsifié ?

Votre locataire ne paye pas son loyer et vous avez découvert que cette personne a inclus dans son dossier des fiches de paie falsifiées ? Vous pouvez légalement réclamer le paiement qui vous est dû. L’usage de faux bulletins de salaire n’a pas d’influence sur la procédure. Celle-ci passe par l’envoi de courriers, une médiation, un recours à la caution du locataire (le garant), un signalement à la Caisse d’allocation familiale… Elle peut aboutir dans les cas extrêmes à l’expulsion du locataire.