Les démarches pour louer son appartement en étant propriétaire

Lorsque vous laissez votre appartement à disposition d’un locataire en échange du paiement d’un loyer, vous devenez propriétaire-bailleur. Il n’est pas nécessaire d’effectuer de démarche particulière.

Chaque étape de votre projet vous conduit cependant à faire des choix : avant la mise sur le marché locatif de votre bien, pendant son occupation et lorsque le locataire le quitte. Vous devez par exemple définir le mode de gérance qui vous convient le mieux entre faire louer son appartement par une agence de gestion immobilière ou vous en charger vous-même, choisir une assurance habitation adéquate ou définir le prix du loyer.

Louer un appartement meublé ou non meublé, une décision importante

Louer votre appartement meublé ou nu comporte des avantages comme des inconvénients.

La location d’un appartement nu

Le loyer fixé est en général moins élevé que pour un appartement meublé. L’avantage principal réside dans la stabilité de la location et de l’occupation des lieux. Le bail est légalement de trois ans au minimum et renouvelable.

La location d’un appartement meublé

Une durée du bail plus courte, entre un mois minimum et un an maximum (ou jusqu’à neuf mois pour un locataire étudiant), implique un changement de locataire plus fréquent. Entre deux occupants, la vacance locative peut s’avérer longue. Côté avantages, un loyer plus élevé et une fiscalité particulière à ce type de bien immobilier se révèlent attractifs.

Un appartement meublé peut faire l’objet d’une location saisonnière. L’occupation consécutive par un même locataire ne doit pas dépasser 90 jours. De plus, s’il s’agit de votre résidence secondaire, vous devez obtenir une autorisation de la mairie du lieu où se trouve l’appartement.

Réaliser les diagnostics immobiliers obligatoires

Vous avez l’obligation de fournir à la location un logement décent, et exempt de risques pour la santé et la sécurité de l’occupant. La loi vous demande également de faire réaliser des diagnostics immobiliers obligatoires de votre bien par un diagnostiqueur agréé et de préférence avant de mettre votre appartement en location et de publier l’annonce. Ces analyses constituent le dossier de diagnostic technique à fournir au locataire. Il s’agit du :

• Diagnostic de performance énergétique (DPE) ;

• Diagnostic plomb ou Constat de risque d’exposition au plomb (Crep) pour les appartements construits avant 1949 ;

• Diagnostic amiante pour les logements dont le permis de construire a été octroyé avant juillet 1997 ;

• État de l’installation intérieure de l’électricité et de l’installation de gaz quand celles-ci ont plus de 15 ans ;

• État des risques et pollution (naturels, miniers, technologiques, sismiques…) ;

• Diagnostic bruit pour les logements situés dans une zone proche d’un aéroport.

Mettre son logement aux normes

Depuis le 1er janvier 2023, la location des logements dits « passoires énergétiques » est interdite en France. En France métropolitaine, le seuil maximal de consommation d’énergie d’un logement est fixé à 450 kWh/m2⁽¹⁾. Si votre logement est une passoire énergétique, vous devez donc entreprendre des travaux de rénovation énergétique avant de pouvoir louer votre logement.

Se renseigner sur l’impact de la location sur son imposition

Les revenus tirés des loyers perçus sont imposés différemment en fonction du type de logement loué.

• Pour un appartement vide, les sommes perçues doivent être intégrées à votre déclaration d’impôt sur le revenu au titre de revenus fonciers. En fonction du montant cumulé chaque année, vous dépendez du régime microfoncier ou du régime réel ;

• Pour un appartement meublé, les loyers sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et font l’objet d’un abattement. Il existe là aussi un micro-régime et un régime réel.

N’hésitez pas à vous tourner vers l’administration fiscale pour obtenir des conseils et informations personnalisées.

Hormis la fiscalité sur les loyers, le propriétaire bailleur doit s’acquitter d’autres charges : la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et la taxe foncière.

Mettre en valeur l’appartement

Vous souhaitez percevoir un loyer un peu plus élevé que la moyenne constatée dans votre quartier ? Il est important de présenter aux occupants potentiels un logement dont la qualité est en adéquation avec vos attentes de revenus. Assurez-vous par exemple de la propreté des murs et des peintures ou pensez à faire installer des solutions de rangement intégrées à vos pièces telles que la salle de bain ou la cuisine. Faites le ménage avant d’organiser des visites, et préparez un argumentaire qui souligne les atouts invisibles de votre bien, comme la qualité du voisinage, la tranquillité de l’immeuble ou la présence de commerces pratiques à proximité.

Rédiger l’annonce

Publiée dans un journal, sur un site internet ou un panneau d’affichage, l’annonce de location informe le locataire potentiel sur les caractéristiques du bien proposé. Quelques règles, fixées par l’état, doivent être suivies lors de la rédaction de ce texte par des particuliers.

Parmi les mentions à inclure obligatoirement :

• le montant du loyer mensuel avec, le cas échéant, le complément de loyer,

• le montant des charges récupérables et leurs modalités de règlement,

• le montant du dépôt de garantie,

• le caractère meublé ou pas du logement,

• la surface habitable en mètres carrés,

• la commune ou l’arrondissement où se situe le logement.

Si votre bien se situe dans une zone soumise à l’encadrement des loyers, cette information doit apparaître complétée par des éléments supplémentaires relatifs aux loyers de base et de référence.

Trouver un locataire

Après la publication de l’annonce, des personnes intéressées vont vous contacter pour visiter votre appartement. Le bien leur plaît ? Proposez-leur de constituer un dossier locatif. Vous disposerez ainsi d’éléments concrets pour faire votre choix. Vous devez avant tout vous assurer que le nouvel occupant potentiel est solvable. Pour cela, vous pouvez lui demander de fournir des documents pour donner du poids à son dossier. Vous avez l’autorisation de solliciter des justificatifs :

• D’identité ;

• De ressources (trois derniers bulletins de salaires ou l’avis d’attribution d’une bourse étudiante ou deux bilans comptables…) ;

• De domicile (attestation d’hébergement ou les trois dernières quittances de loyer…) ;

• De situation professionnelle (contrat de travail, carte professionnelle…).

La personne qui se pose caution, appelée aussi garant, devra fournir des pièces semblables.

Préparer un bail de location

Après avoir sélectionné le locataire idéal pour votre appartement, vous formaliserez l’opération en établissant un bail de location. Ce contrat comporte des informations telles que le nom du bailleur et celui du preneur (le locataire), l’adresse du logement et sa description, le montant du loyer et des charges associées, mais également la date de début du bail. Faites apparaitre sur le contrat de location les modalités de paiement du loyer discutées avec votre nouveau locataire (versement sur votre compte à une date précise par exemple).

Il existe des contrats de location types pour simplifier cette opération. Vous ajouterez en annexe le dossier de diagnostics techniques obligatoire. Vous pouvez signer ensemble le contrat lorsque vous faites l’état des lieux d’entrée dans le logement par exemple. Rappelez aussi à ce moment-là à votre locataire qu’il a l’obligation de souscrire une assurance habitation et de vous fournir un justificatif.

Souscrire une assurance loyer impayé

Le bail est signé et votre locataire a bien emménagé dans l’appartement mais, après quelques mois d’occupation, il ne paie pas son loyer ? Si cette situation reste heureusement exceptionnelle, vous pouvez toutefois prendre les devants pour éviter ce genre de scénario. Demandez tout d’abord à votre locataire de fournir une caution lors de la signature du bail. Ce garant a la charge de couvrir les dettes du preneur si celui-ci ne s’acquitte pas de ses mensualités.

Au lieu d’opter pour une caution, vous pouvez souscrire une assurance loyer impayé. Cette police vous dédommage lorsque vous avez affaire à un locataire indélicat. Votre contrat peut inclure des garanties supplémentaires telles que la prise en charge de frais d’expulsion ou de détérioration du logement. Il faut noter que pour un locataire étudiant ou apprenti, le garant reste obligatoire.

Faut-il opter pour une location saisonnière ou à l’année ?

La location saisonnière vous permet de louer votre bien pour une semaine ou un mois à des gens de passage. Cette solution peut s’avérer particulièrement intéressante si vous possédez un bien immobilier dans une région touristique. Les locations saisonnières ne relevant que du Code civil, vous pouvez fixer la durée, le prix et les conditions du contrat librement, en accord avec le locataire. Par ailleurs, les risques d’impayés sont moindres, car vous pouvez demander un règlement du loyer en avance. Attention toutefois, la durée maximale d’une location saisonnière est de 90 jours consécutifs, non renouvelables.

En contrepartie, vous devrez gérer la location plus souvent (en trouvant des locataires via un site dédié ou le bouche-à-oreille), vous assurer que le logement est propre en chaque locataire et qu’aucun dégât n’est à déplorer. Pensez aussi à adapter votre assurance habitation à la location saisonnière pour éviter les mauvaises surprises.

Les démarches à effectuer dépendent souvent de la mairie, donc pensez à bien les prévenir avant de mettre votre bien en location saisonnière. En effet, de plus en plus de grandes villes limitent la location touristique, sans pour autant l’interdire.