Qu’est-ce que la loi ALUR ?

La loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové, dite loi ALUR, recouvre plusieurs objectifs liés à l’amélioration de l’habitat : favoriser l’accès à des logements décents, équilibrer les relations entre propriétaires et locataires, obliger les parties à souscrire une assurance habitation, mais aussi inciter à la réalisation de travaux d’économie d’énergie.

La création d’un fonds de travaux au sein d’une copropriété fait partie des mesures mises en place dans le but d’anticiper le financement des dépenses importantes dans les parties communes.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire, versée par chaque copropriétaire et calculée en fonction des tantièmes. Il est séparé des fonds alloués au budget prévisionnel, car il est utilisé justement pour des travaux exceptionnels qui ne sont pas prévus dans le budget de la copropriété.

Le fonds de travaux est-il obligatoire ?

La constitution d’un fonds de travaux Loi ALUR est obligatoire pour la plupart des copropriétés, mais il existe encore des exceptions :

• Les immeubles neufs de moins de cinq ans ;

• Les immeubles de moins de 10 lots (le fonds de travaux loi ALUR pour les petites copropriétés est voté à l’unanimité) ;

• Si le DTG considère que des travaux ne seront pas nécessaires dans les 10 prochaines années (la dispense est valable 10 ans) ;

• Les immeubles ayant constitué un budget travaux équivalent au budget prévisionnel en cours.

À partir de 2025, les fonds de travaux deviendront obligatoires pour tous les immeubles destinés aux logements, aux bureaux ou aux commerces.

Les principales modifications apportées par la loi ALUR en matière de fonds de travaux

La loi ALUR permet d’encadrer le provisionnement de fonds de travaux en impliquant toutes les parties concernées au sein de la copropriété tout en renforçant certaines obligations pour le syndic et les propriétaires.

Règles de majorité pour l’approbation des dépenses en fonds de travaux

Toute dépense doit être votée lors de l’assemblée générale de copropriété. Pour simplifier l’adoption de certaines décisions, la loi ALUR a abaissé la majorité du vote. Ainsi, la majorité simple (vote des présents et des représentés) s’applique pour les travaux suivants :

• Conservation de l’immeuble ;

• Préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants ;

• Restauration ;

• Accessibilité.

La majorité absolue est toujours nécessaire pour :

• Les travaux de transformation ;

• Les travaux de surélévation ;

• La création de locaux à usage privatif.

Le montant de la cotisation annuelle due par chaque copropriétaire doit aussi être approuvé lors de l’assemblée générale, une fois le plan pluriannuel de travaux voté. Il ne peut être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et à 5 % du budget prévisionnel.

Obligations renforcées pour les syndics

La loi ALUR a ajouté de nombreuses obligations administratives et comptables incombant au syndic de copropriété :

• Immatriculation de la copropriété auprès du Registre National des copropriétés (précisant le nombre de lots, le budget prévisionnel, les impayés et les procédures en cours) ;

• Création d’une fiche synthétique regroupant les données financières et techniques de l’immeuble ;

• Ouverture d’un compte bancaire spécifique au fonds de travaux ;

• Réalisation d’un Diagnostic Technique Global (DTG) qui dresse l’état général de l’immeuble pour les immeubles de plus de 10 ans ;

• Création d’un carnet numérique de suivi et d’entretien ;

• Mise en ligne d’un système extranet donnant accès aux copropriétaires à tous les documents concernant la copropriété ;

• Obligation de souscrire une assurance copropriété.

Vente d’un lot : nouvelles informations à fournir à l’acquéreur

La loi ALUR a aussi modifié les règles des transactions immobilières en cas de changement de propriétaire. Ainsi, les sommes versées pour les fonds de travaux ALUR ne sont pas remboursables ou transférables en cas de vente d’un lot. Elles sont définitivement acquises par le syndicat des copropriétaires.

Lors de la vente d’un bien, la loi prévoit toutefois que le vendeur puisse demander à l’acheteur de payer le montant correspondant à la quote-part destinée au fonds, en incluant ce montant déjà versé dans le prix de vente.

D’autre part, la promesse de vente doit être accompagnée de plusieurs documents afin que l’acheteur puisse avoir en sa possession toutes les informations utiles :

• La fiche synthétique ;

• Le règlement de copropriété ;

• Les procès-verbaux des AG des trois dernières années ;

• Le carnet d’entretien ;

• Le diagnostic technique de travaux (DTG) ;

• Le budget prévisionnel ;

• Le plan pluriannuel de travaux (PPT).

Comment les copropriétaires peuvent-ils tirer parti des nouvelles dispositions de la loi ALUR ?

Les propriétaires ont désormais accès aux informations essentielles concernant leur immeuble : état du bâtiment, types de travaux à prévoir, répartitions des dépenses et des charges, etc. Les nouvelles dispositions de la loi sont en effet destinées à améliorer la transmission des informations, et faciliter les décisions.

Importance de la transparence et de la communication

Pour limiter certains abus, la loi ALUR définit et encadre les relations entre le syndicat et la copropriété qu’il gère. Un modèle type de contrat est désormais disponible. Il précise les modalités de la mission du syndic, la durée du contrat, et les honoraires perçus qui doivent apparaitre dans un forfait global.

Le contrat peut préciser certaines prestations optionnelles. L’ajout ou le retrait de ces prestations est soumis au vote de l’assemblée générale de copropriété. La loi prévoit aussi la mise en concurrence des contrats.

Conseils pour élaborer un bon règlement de copropriété

Le règlement de copropriété régit le fonctionnement de l’immeuble. Il est rédigé par un professionnel (avocat, notaire) dès la création de la copropriété et précise les règles d’utilisation des équipements et des parties communes, ainsi que les droits et les obligations des propriétaires et des locataires.

Le règlement de copropriété définit aussi les clefs de répartition des charges qui sont les modalités de calculs des charges pour chaque lot.

Toute modification du règlement de copropriété est possible, mais doit d’abord être votée en assemblée générale puis être publiée au service de publicité foncière.

Les conséquences pour les occupants des travaux financés par les fonds de travaux

Pour les propriétaires, le fonds de travaux représente une charge supplémentaire qui s’ajoute au budget prévisionnel. Cependant, lors de la réalisation de travaux, cette cagnotte permet de payer les dépenses sans avoir à solliciter les propriétaires, qui auraient été obligés de souscrire un emprunt.

Le fonds ALUR ne concerne pas les frais d’entretien courant et n’est donc pas répercuté sur les charges récupérables auprès du locataire. Celui-ci ne subit aucune conséquence financière, uniquement une amélioration de l’habitat !

Les fonds de travaux dans les immeubles en copropriété : une opportunité pour l’amélioration de l’habitat

La loi ALUR, modifiée et soutenue par la loi Climat et résilience en 2021, représente l’occasion de réaliser des travaux de rénovation et d’amélioration de l’habitat.

Exemples de projets de rénovation financés par les fonds de travaux

Les fonds de travaux ALUR sont destinés à financer des projets bien spécifiques tels que :

• L’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux (PPT) et, le cas échéant, du diagnostic technique global ;

• La réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannuel de travaux ;

• Les travaux décidés par le syndic en cas d’urgence ;

• Les travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.

Ils ne peuvent pas être utilisés pour les frais d’entretiens courants qui sont couverts par le budget prévisionnel.

Comment les copropriétaires peuvent-ils initier des projets de rénovation ?

Le fonds ALUR a pour vocation d’améliorer l’habitat et notamment d’encourager les travaux d’économie d’énergie. Il représente une solution de financement utile pour effectuer des travaux conséquents dans les parties communes de l’immeuble.

C’est donc une opportunité pour financer des travaux essentiels comme la réfection de la toiture, changer le chauffage collectif, moderniser des équipements, isoler les murs, etc. Des travaux qui n’auraient peut-être jamais été votés en AG auparavant et ne seraient jamais réalisés.

Avantages pour les occupants d’un immeuble rénové

Si votre immeuble vient d’être rénové, il est peu probable que de nouveaux travaux d’envergure soient prévus dans les prochaines années. Le fonds de travaux sera peu sollicité et peu utilisé, sauf urgence.