Qu’est-ce que la valeur locative ?

La valeur locative d’un bien immobilier est le montant théorique annuel que son propriétaire pourrait obtenir sur un an s’il le louait. Elle peut concerner une propriété :

• bâtie ;

• non bâtie ;

• louée ;

• occupée par le propriétaire ;

• inoccupée.

Cette estimation, appelée aussi valeur locative cadastrale, a surtout un rôle essentiel pour l’administration fiscale.

Elle sert de base au calcul des impôts locaux, parmi lesquels figurent la taxe foncière et la taxe d’habitation sur les résidences secondaires. Ces taxes sur les biens immobiliers tout comme la taxe d’enlèvement des ordures ménagères sont prélevées par les collectivités locales et principalement par les communes. Elles contribuent en partie à constituer le budget de fonctionnement de ces administrations territoriales.

Comment est calculée la valeur locative ?

L’administration fiscale se charge de calculer la valeur locative d’une propriété immobilière. Les biens destinés à l’habitation, les biens non bâtis et les locaux professionnels font l’objet de méthodes de calcul différentes. Il faut noter que les services des impôts s’appuient sur les conditions du marché locatif au 1er janvier 1970 pour les propriétés bâties, et au 1er janvier 1961 pour les terrains non bâtis.

Pour les maisons et appartements, le calcul réalisé semble simple :

Valeur locative cadastrale = surface pondérée du bien x tarif de référence de la catégorie du bien au m².

En réalité, cette formule fait intervenir deux critères complexes à appréhender, dont le tarif de référence.

Celui-ci est à relier aux catégories de logement. Selon les impôts, il en existe 8. Elles sont basées sur des critères de qualité tels que l’état de l’architecture, la qualité de la construction… La catégorie 1 concerne les logements « nettement somptueux » tandis que la catégorie 8 s’attache aux logements « délabrés ».

Un tarif d’évaluation par mètre carré est décidé pour chaque groupe par secteur géographique selon une méthode déterminée par les impôts en collaboration avec les communes.

La mise en place des catégories d’habitation pour une commune passe par le choix de locaux de référence. Les biens immobiliers à évaluer sont comparés à ces propriétés.

La surface pondérée du logement

Il s’agit du deuxième critère essentiel pour l’estimation de la valeur locative cadastrale du logement. La superficie réelle de l’appartement ou de la maison est la donnée de base.

Des correctifs sont appliqués à la surface totale. Ces coefficients traduisent les divers facteurs qui influencent, dans des conditions normales de fonctionnement du marché locatif, le niveau des loyers. Parmi ces critères figurent :

• L’importance de la surface du logement ;

• L’état d’entretien de la construction ;

• La nature des éléments qui composent l’habitation (pièces de la maison, garage, grenier…) ;

• La situation géographique dans la commune ;

• Les éléments de confort (baignoire, douche, gaz...).
  

Comment trouver la valeur locative cadastrale ?

Votre avis de taxe foncière indique la valeur locative de votre maison ou de votre appartement. Elle figure à la rubrique « base ».

Sur un avis de taxe d’habitation, elle est présentée sous la rubrique valeur locative brute pour votre logement. Le terme « valeur locative moyenne » qui apparaît aussi sur l’avis donne un aperçu du niveau théorique des loyers dans une commune.

Si vous souhaitez vérifier le calcul de la valeur locative de votre bien immobilier, vous pouvez demander aux services fiscaux la fiche d’évaluation de la valeur locative cadastrale de votre bien. Votre centre des finances publiques vous fournira le détail de son calcul.

Comment modifier la valeur locative d’un bien ?

La valeur locative de votre logement n’est pas définitive. En effet, à la manière du marché immobilier, elle évolue avec le temps. Chaque année, des coefficients forfaitaires d’actualisation lui sont donc appliqués.

La valeur locative peut aussi être modifiée en fonction des aménagements éventuels apportés à votre bien immobilier. En tant que propriétaire, vous avez l’obligation de déclarer auprès du service des impôts fonciers certains changements affectant la valeur locative de votre maison ou de votre appartement :

• Les constructions nouvelles ;

• Les démolitions ou additions de pièces ;

• Les réunions ou divisions de locaux ;

• Le changement d’affectation d’un bien immobilier (locaux professionnels qui deviennent locaux d’habitation par exemple).

D’autres types de changements sont susceptibles de modifier la valeur locative d’un bien, sans pour autant être soumis à une obligation de déclaration. C’est le cas des changements de caractéristiques physiques et des changements d’environnement.

Les modifications apportées aux terrains non bâtis suivent les mêmes règles. En effet, la valeur locative d’une terre agricole sera recalculée si celle-ci est modifiée par des phénomènes naturels ou des travaux d’aménagement comme la pose d’un système d’irrigation.

Vous louez votre bien ? Certaines réparations sont à la charge du locataire, alors que d’autres travaux doivent être entrepris par le propriétaire. Avant de devenir bailleur, assurez-vous de bien connaître vos droits et obligations, ainsi que ceux de vos locataires.

FAQ – Vos questions sur la valeur locative d’un bien

Nous répondons aux questions que vous vous posez sur la valeur locative d’un bien.

Quelle est la différence entre la valeur locative et le loyer demandé ?

La valeur locative est un montant théorique évalué par l’administration fiscale. Il s’agit d’une base utilisée pour calculer des impôts locaux tels que la taxe foncière. Le loyer demandé au locataire est déterminé en se basant sur les prix pratiqués pour un bien équivalent dans la ville et le quartier où se trouve le logement. S’il est implanté dans une commune où les loyers sont encadrés, les propriétaires doivent se conformer aux règles en place.

Comment évaluer la valeur d’un bien à partir du montant de son loyer ?

Il est compliqué d’évaluer la valeur d’un bien en se basant uniquement sur le montant du loyer. Il est plus efficace de comparer sa propriété à des maisons ou appartements sur le marché équivalents en termes de superficie, d’état et d’emplacement.

Quels sont les impacts des caractéristiques et de l’emplacement du bien sur sa valeur locative ?

Lorsqu’un bien présente une bonne qualité de construction, qu’il a fait l’objet d’un entretien régulier et qu’il se trouve dans un secteur haut de gamme, sa valeur locative a tendance à augmenter. En revanche, si le niveau d’entretien laisse à désirer, la maison ou l’appartement voit sa valeur locative cadastrale diminuer, même s’il est placé dans un bon quartier.