Qu’est-ce qu’un mur mitoyen ?

Souvent source de conflit entre voisins, le principe du mur mitoyen est pourtant clairement défini par la loi, le Code civil et les actes de propriété. Il désigne une séparation appartenant simultanément à deux voisins et située entre leurs deux terrains. On parle d’indivision forcée.

La mitoyenneté s’applique si le mur (il peut aussi s’agir d’une clôture, haie, palissade, ou d’un talus ou fossé) sépare :

• 2 bâtiments (maison, dépendance) appartenant à 2 propriétaires différents ;

• Une cour et un jardin appartenant à 2 propriétaires différents ;

• 2 champs (ou 2 jardins, ou 2 cours) appartenant à 2 propriétaires différents.

En revanche, la mitoyenneté ne concerne pas les grillages. Les murs mitoyens permettent notamment de préserver l’intimité des propriétaires, en délimitant leur terrain respectif.

Si le sommet du mur est incliné d’un seul côté, le propriétaire est celui vers lequel penche l’inclinaison. Aussi, vous êtes désigné comme le propriétaire si le mur ne contient des tuiles ou des corniches que de votre côté. Veillez à ce que l’écoulement des eaux pluviales se fasse sans encombre pour le terrain voisin.

Un mur de soutènement n’est pas considéré comme mitoyen si sa fonction première est de soutenir les terres d’un seul propriétaire.

Pour une haie mitoyenne, l’entretien est réparti entre les propriétaires ; vous pouvez même partager les fruits avec votre voisin !

Comment savoir à qui appartient un mur de séparation ?

Une clôture ou une haie a toujours un propriétaire, voire plusieurs ! Pour éviter les problèmes de voisinage, dont font partie les nuisances sonores, renseignez-vous auprès de votre mairie ou de votre notaire afin de connaître vos droits et obligations. Trois cas de figure peuvent être envisagés :

1. Vous achetez une maison avec un terrain déjà clôturé

Au moment de signer l’acte d’achat chez votre notaire, vous avez eu obligatoirement connaissance du plan de bornage de votre propriété. Les limites du terrain sont clairement définies et vous savez si vous êtes propriétaire ou non du mur mitoyen. Vous pouvez ainsi produire un titre de propriété. Cela viendra contrer ce que l’on appelle la « présomption de mitoyenneté », qui stipule que chaque mur séparatif est mitoyen, sauf preuve du contraire.

2. Vous achetez un terrain sans séparation

Pour effectuer un bornage, il est nécessaire de contacter un géomètre qui consultera le cadastre, fera des mesures sur votre terrain et installera des bornes précises. Une fois les limites définies, prenez contact avec vos voisins pour leur proposer de clore le terrain avec un mur mitoyen. Dans ce cas, les frais engendrés seront partagés. N’oubliez pas d’acter cette mitoyenneté !

Si vos voisins refusent, vous devrez placer votre séparation en limite de propriété. Le cas échéant, ils peuvent ordonner la démolition de la clôture mitoyenne ou le retrait de votre haie. Ils pourraient aussi demander à racheter la partie exploitable. Rappelons qu’à la campagne, votre voisin est en droit de refuser, contrairement aux zones urbaines.

3. Vous résidez chez vous depuis longtemps

Si vous êtes le seul à avoir entretenu un mur mitoyen pendant trente ans (prescription trentenaire) et que vous êtes en mesure de le prouver, celui-ci vous appartient en totalité.

Créer un mur mitoyen

La création d’une mitoyenneté demande quelques démarches administratives, dont vous devrez vous acquitter seul ou avec votre voisin.

En votre nom seul

Vous décidez d’acquérir un mur ou une partie qui se situe en limite de propriété ? L’acquisition de la mitoyenneté nécessite un transfert de propriété, validé par un document appelé l’arpentage ainsi qu’un acte notarié. Envoyez ensuite une lettre recommandée avec accusé de réception à votre voisin pour acter votre demande. Un appel téléphonique ou une entrevue de vive voix étant bien sûr conseillés ! Une fois l’accord donné, l’acte de mitoyenneté est dressé chez un notaire.

Avec votre voisin

Dans le cas où deux voisins décident de construire ensemble la limite séparative, ils se partagent les frais de construction du mur et en deviennent tous deux propriétaires ; la mitoyenneté est un droit de copropriété. Vous avez donc des droits et des obligations pour l’entretien de cette séparation.

Entretien, ouverture et mitoyenneté : quels sont vos droits et devoirs ?

Construction, réparation, modification d’un mur mitoyen… Comment sont partagées les responsabilités ? Afin d’éviter tout conflit de voisinage, il est important de bien connaître vos droits et vos devoirs, ainsi que ceux de la personne qui partage le mur avec vous.

Vos obligations

• Construction : Vous décidez de construire le mur avec votre voisin ? Vous devez partager les coûts. Les matériaux ou les artisans sollicités doivent être choisis après concertation entre les copropriétaires.

• Urbanisation : Assurez-vous de respecter les règles d’urbanisation de votre région (PLU ou Plan local d’urbanisme, carte communale) et de faire une déclaration préalable de travaux le cas échéant. Par exemple, vous devrez respecter une hauteur minimale du mur mitoyen selon la taille de l’agglomération. Si vous habitez en lotissement, les conditions peuvent être plus contraignantes.

• Entretien : Il en va de même pour l’entretien ou la réparation de cette séparation. Les frais et le choix des prestataires se font ensemble. En revanche, si vous bénéficiez d’une partie privative, la contribution aux coûts sera proportionnelle à la part possédée par chaque propriétaire.

• Réparation : Même chose si la séparation est dégradée, chaque propriétaire est responsable des dégradations qu’il cause au mur. En cas de litige, le propriétaire responsable peut être condamné par le tribunal à assumer seul les frais de réparation et de reconstruction du mur.

• Ouverture : En cas de demande d’ouverture, outre l’accord de votre voisin, vous devez vérifier que vos futurs travaux ne portent pas atteinte à la solidité de l’édifice.

Vos droits

• Réhaussement : Vous souhaitez rehausser votre mur ou augmenter son épaisseur ? L’accord de votre voisin n’est pas nécessaire (articles 658 à 660 du Code civil), mais vous devez vérifier que les travaux n’engendrent pas de dégradations et ne nuisent pas à la propriété voisine. La partie supérieure du mur surélevé vous appartiendra exclusivement et vous seul serez responsable des frais d’entretien.

• Insertion : Vous pouvez aussi insérer des poutres à l’intérieur du mur mitoyen, tant que cela ne fragilise pas la séparation et qu’une épaisseur de 5,4 cm est laissée du côté de votre voisin (article 657 du Code civil). Vous pouvez aussi apposer une isolation thermique ou une isolation phonique si le mur mitoyen correspond à un pan d’une habitation.

• Construction : Si votre voisin souhaite construire en limite de propriété un nouveau bâtiment et s’adosser au mur mitoyen, il doit demander votre accord avant d’obtenir un permis de construire. Vérifiez bien que le projet ne met pas en péril la séparation entre vos deux terrains.

• Plantation : Enfin, sachez que vous pouvez accrocher des plantes grimpantes ou planter des arbustes contre le mur. Vos plantations ne doivent cependant pas dépasser de votre parcelle et empiéter sur celle de votre voisin.

En définitive, prêtez la même attention à votre mur mitoyen qu’à la communication avec vos voisins.

FAQ - Vos questions

Nous répondons à vos questions sur les droits et obligations concernant un mur mitoyen.

Comment abandonner la mitoyenneté d’un mur ?

L’abandon de la mitoyenneté est possible si les deux conditions suivantes sont respectées :

• Ne pas posséder de construction s’appuyant sur le mur ;

• Le mur ne doit pas être un mur de soutènement (retenir les terres ou celles du voisin).

Dans tous les cas, le mur doit être en bon état. Informez votre voisin de votre décision par un courrier recommandé AR. Vous perdez alors la surface du terrain qui se trouve sous le mur et les avantages liés à la mitoyenneté.

Qui doit s’occuper de l’entretien d’un mur mitoyen ?

Le ou les propriétaires du mur mitoyen sont responsables de son entretien. La date des travaux et le choix des prestations doivent être décidés d’un commun accord. Les frais sont partagés.

En cas d’urgence (risques d’éboulement, dégâts suite à des intempéries), le copropriétaire présent peut commencer seul les réparations, mais les dépenses seront partagées.

Peut-on fixer quelque chose sur un mur mitoyen ?

Vous avez le droit de bâtir ou de fixer un ouvrage sur un mur mitoyen à condition d’en informer l’autre propriétaire et d’obtenir son accord (article 662 du Code civil).

Pour éviter tout litige, vous pouvez lui demander de signer les plans de votre projet. En cas de refus, vous pouvez avoir recours au conciliateur de justice.