Avenant au bail de location : la définition

Une fois signé par le ou les locataires et le propriétaire bailleur, un contrat de bail de location ne peut être modifié. Pourtant, il peut arriver que l’une des parties ait besoin de modifier, d’ajouter ou de retirer une clause du contrat. Un changement de vie personnelle, une augmentation du loyer ou des travaux modifiant les caractéristiques du logement peuvent en effet conduire à la révision des termes du contrat. Dans ce cas, l’avenant au contrat est un nouveau contrat qui vient mettre à jour les conditions de location du bail initial.

L’avenant doit se faire d’un commun accord entre le locataire et le bailleur et doit être signé par les deux parties pour être valide.

Les cas d'usage d'un avenant au bail obligatoires et facultatifs

Un avenant au contrat de bail est-il obligatoire pour tout changement de situation ? Il est toujours préférable de signifier par écrit un nouvel accord. Toutefois, dans certaines situations, conformément à la Loi Alur, l’avenant n’est pas nécessaire.

Augmentation ou diminution du loyer

Le montant du loyer est une information fondamentale du contrat de bail. Toute modification doit être signalée par un avenant.

Si des travaux d’amélioration ou d’extension du logement ont été réalisés, ou si le loyer a été sous-évalué par rapport aux autres logements dans le même quartier, le propriétaire est en droit de demander une réévaluation du loyer en cours de bail.

Le loyer peut aussi être révisé lors du renouvellement du bail. Le propriétaire doit alors proposer un avenant au moins 6 mois avant l’échéance. Le locataire doit y répondre au moins 4 mois avant la date de fin du contrat.

Une diminution est aussi envisageable si des travaux ont gêné la qualité et la jouissance paisible du locataire : travaux bruyants ou non réalisation des travaux prévus.

Changement du nombre de locataires

L’ajout ou le retrait d’un locataire dans l’appartement change les conditions de location. Si vous emménagez avec votre partenaire et que vous vous séparez, il est essentiel de le signaler à votre propriétaire afin de le désolidariser du paiement du loyer. Un avenant au contrat initial doit être rédigé. Cela est vrai pour les couples concubins ou pacsés. En revanche, en cas de mariage, le conjoint devient automatiquement co-titulaire du bail d’habitation. Un avenant n’est donc pas nécessaire.

Ajout d’un colocataire

Dans le cadre d’un bail de colocation, un avenant n'est pas nécessaire lors du départ d’un colocataire si le contrat stipule une clause de solidarité. Elle est valable six mois. En revanche, un avenant au bail est requis lors de l’arrivée du nouveau locataire qui devra partager les charges avec les autres habitants.

Modification des charges locatives

Les charges locatives sont calculées chaque année en fonction des frais occasionnés par différents postes. La régularisation des charges fait partie des avenants obligatoires quand il y a versement d’une provision pour charges.

Le propriétaire doit justifier le changement du montant des charges en fournissant tous les justificatifs par poste de dépenses : travaux, eau, ascenseur, ravalement, nettoyage, poubelles, etc.

Modification des éléments loués

Outre le logement principal, le contrat de bail peut stipuler la mise à disposition d’une place de parking, d’un garage ou d’une cave. Si le propriétaire souhaite récupérer l’un de ces éléments, il doit le mentionner dans un avenant.

Prolongation du bail

Prolonger le bail peut être utile dans le cadre d’un bail mobilité. La durée ne peut cependant pas dépasser 10 mois. Dans le cadre d’un bail classique, le bail est reconduit tacitement à échéance.

Sous-location du logement

La sous-location est autorisée si le propriétaire est d’accord avec cette proposition qui peut être temporaire, motivée par une longue absence ou une situation personnelle particulière, ou s’il s’agit de louer une chambre libre. L’avenant au contrat doit mentionner les conditions de la sous-location et son montant. Ce dernier ne doit pas dépasser celui du loyer principal.

Autoriser ou interdire les animaux

Locataire et propriétaire doivent s’accorder sur la possibilité d’accueillir un animal au sein de l’habitation. Cette décision doit être mentionnée dans une clause spécifique du contrat d’habitation, ou par le biais d’un avenant. Cet article protège les parties en cas de dégradations causées par l’animal. Une assurance en responsabilité civile pour chien peut être utile et requise pour être couvert en cas de dommages à autrui.

FAQ – Vos questions sur l’avenant au bail de location

Nos réponses à vos questions concernant les avenants au bail de location.

Comment résilier un contrat de location avec avenant ?

La procédure est la même que pour la résiliation d’un bail de location : il faut envoyer un préavis par lettre recommandée avec avis de réception en respectant les délais. L’avenant au contrat de location ne fait que modifier certaines spécificités ou clauses du contrat et fait donc force de nouveau contrat une fois signé. Les conditions de résiliation sont celles spécifiées dans le bail, notamment le préavis à respecter : 3 mois pour les locations vides, ou 1 mois dans les zones tendues, et 1 mois pour les locations meublées.

Quelle est la durée habituelle d'un avenant au bail ?

Pour les locations vides, l’avenant vient se greffer au bail existant qui est renouvelé à échéance par tacite reconduction. Il n’est pas nécessaire d’établir un nouvel avenant.

Pour les locations meublées, il en est de même, sauf pour les locations de courte durée comme les contrats mobilité de 10 mois ou les contrats étudiant de 9 mois qui ne sont pas automatiquement reconduits. Un nouveau contrat est signé à échéance.

Le locataire peut-il refuser l'avenant au bail ?

Un locataire peut tout à fait contester le bien-fondé d’une modification de son contrat de bail, particulièrement si elle induit une hausse du loyer ou une augmentation des charges locatives.

Le propriétaire peut faire appel à la Commission départementale de conciliation (CDC) pour faire entendre au locataire que la décision est fondée sur des justificatifs établis : loyers appliqués dans la zone, détails des répartitions des charges locatives, montant des travaux d’amélioration, etc.

Si cette démarche est vaine, le propriétaire peut saisir le tribunal d’instance. Le juge d’instance tranchera sur la viabilité de cet avenant. Les deux parties devront respecter la décision de justice.

Qui doit prendre en charge le coût d'un avenant au bail ?

Cela dépend de la nature de la modification du contrat de bail. Si elle est de l’initiative du propriétaire, c’est lui qui doit prendre en charge ce changement. S’il s’agit d’une modification de la colocation, c’est le nouveau locataire qui règlera les frais. Si le demande consiste à prolonger le bail et émane du locataire, il devra participer au frais. Locataire et bailleur peuvent partager les frais.

Ceci-dit, si le propriétaire gère seul son bien immobilier, il lui suffit de remplir un avenant de contrat type imprimé et la démarche est entièrement gratuite, pour tous.

S’il fait appel à une agence de gestion de locatives, des frais de rédaction seront facturés.