Qu'est-ce qu'une caution solidaire ?

La caution, en général, est une personne ou un organisme qui s’engagent officiellement vis-à-vis d’un propriétaire à payer les dettes locatives de l’occupant d’un logement. Dans le cadre d’un cautionnement solidaire, cette tierce partie accepte que le propriétaire lui demande de rembourser directement les sommes impayées sans les réclamer en premier lieu au locataire.

La différence entre caution et dépôt de garantie

Le dépôt de garantie est une somme d’argent que le locataire verse au bailleur dès la signature du bail (contrat de location). Il sert à couvrir les éventuels frais de dégradation du logement constatés lors de la sortie du locataire. Il complète ainsi les garanties de l’assurance habitation souscrite pour indemniser des dégâts causés par un sinistre.

La caution est une personne ou un organisme qui sert de garantie financière au locataire mentionné dans l’acte de cautionnement. Elle est aussi appelée garant.

Comment faire un acte de caution solidaire ?

Lorsqu’il se porte caution, et afin d’avoir bien pris connaissance des modalités de son engagement et des conséquences en cas de non-paiement des dettes, le garant doit rédiger et signer un acte de caution solidaire. Ce document écrit peut être réalisé sous signature privée (sans notaire) ou par acte authentique établi par un officier public compétent (notaire ou commissaire de justice). Il doit être rédigé conformément aux dispositions prévues par la loi. Un modèle d’acte de caution facilite son établissement. Il doit inclure :

• Les détails concernant le locataire, le bailleur et la caution ;

• Le montant du loyer et ses conditions de révision ;

• La durée d’engagement de la caution, déterminée ou indéterminée ;

• Une mention attestant que la caution a pris connaissance de la portée et de l’étendue de son engagement envers le propriétaire-bailleur ;

• Une précision pour indiquer qu’il s’agit d’une caution solidaire. Si cette mention est absente, la caution sera par défaut une caution simple ;

• Un montant maximal de cautionnement.

En plus de ces mentions, le garant reconnait avoir pris connaissance de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 2297 du Code civil en les reproduisant sur la lettre :

Article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 : « Lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation. »

Article 2297 du Code civil : « Si la caution est privée des bénéfices de discussion ou de division, elle reconnaît ne pouvoir exiger du créancier qu’il poursuive d’abord le débiteur ou qu’il divise ses poursuites entre les cautions. À défaut, elle conserve le droit de se prévaloir de ces bénéfices. »

Le site de Service Public propose un modèle d'acte de caution solidaire PDF, si besoin. Il est possible de le copier-coller dans un logiciel de traitement de texte ou bien de le compléter en ligne puis le télécharger et l’imprimer avant de le signer.

Que signifie se porter caution solidaire ?

En se portant caution solidaire, le garant accepte de couvrir les dettes du locataire si celui-ci n’est pas en mesure de les régler. En cas de loyer impayé, le propriétaire peut se retourner directement vers lui sans contacter d’abord le locataire. Si le garant refuse de payer les dettes, ses biens personnels peuvent être saisis à la demande du propriétaire.

On désigne par « dettes locatives » les défauts de paiement du loyer et des charges, les éventuels intérêts dus pour paiement tardif, et les frais de remise en état du logement dégradé si c’est le cas.

La caution solidaire n’est pas obligatoire, mais les propriétaires demandent souvent un garant lorsque la solvabilité du locataire est inexistante ou jugée insuffisante.

La caution solidaire en colocation

La loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (Alur), datant du 27 mars 2014 a apporté un cadre légal à la colocation. Elle a aussi posé les règles pour le cautionnement solidaire dans ce cas. Plusieurs situations existent. Le propriétaire peut demander :

• Un seul garant pour tous les membres en cas de bail de colocation collectif ;

• Un garant par colocataire en cas de bail collectif. Dans ce cas, la clause de solidarité signée par les membres de la colocation conduit leurs cautions respectives à devenir solidaires. Si un colocataire ne paie pas sa part du loyer, le propriétaire peut se tourner vers un autre occupant du logement. Si celui-ci n’a pas les moyens de couvrir les impayés, le bailleur est en droit de réclamer à sa caution de couvrir la dette ;

• Un garant par colocataire dans le cadre de baux individuels.
  

Caution simple et caution solidaire : quelle différence ?

Lors de la signature d’un bail de location, si le propriétaire-bailleur souhaite que son locataire dispose d’une caution, il doit stipuler s’il préfère une caution simple ou une caution solidaire. Le type de caution choisi est indiqué dans l’acte de cautionnement.

• Le propriétaire opte pour une caution simple. Cela signifie qu’il fera appel à la caution (ou garant) uniquement après avoir entamé une médiation avec le locataire qui ne peut pas ou refuse de payer ses dettes locatives. Par exemple, le locataire ne règle pas son loyer dans les temps. Le bailleur le contacte tout d’abord et lui rappelle qu’il doit régler la mensualité manquante. Si la situation s’enlise ou si le locataire n’a pas les moyens de couvrir sa dette et que le propriétaire a épuisé les mécanismes légaux à sa disposition, il contacte la caution.

• Le propriétaire opte pour une caution solidaire. Dans ce cas, il peut demander à la caution de régler les dettes dès le premier impayé. Concrètement, si le locataire ne paie pas son loyer, le propriétaire a le droit de contacter directement le garant. Il n’est pas obligé de relancer d’abord le locataire ou de vérifier si celui-ci est en mesure de payer sa dette. Il revient à la personne qui s’est porté caution solidaire de le faire.

Qui peut se porter caution solidaire ?

La caution peut être  une personne physique (parent, ami…) ou une personne morale (Action Logement qui propose gratuitement la garantie Visale, une entreprise, une banque…).

Pour être acceptée, la caution doit fournir au propriétaire un certain nombre de justificatifs prouvant qu’elle a des garanties financières suffisantes pour payer les éventuels impayés du locataire :

• Justificatif d’identité ;

• Justificatif de domicile ;

• Justificatif de situation professionnelle ;

• Justificatif de ressources.

Pour éviter de faire porter une charge trop lourde à sa famille ou ses proches, le locataire peut demander à plusieurs personnes de se porter caution. La loi ne limite pas le nombre de garants.

Quel est le montant maximum pour une caution solidaire ?

Avant de s’engager en tant que caution, il est utile de savoir avec précision ​​​​ce que cela implique financièrement. Il est recommandé au garant et au locataire de demander à inscrire le montant maximum d’engagement dans l’acte de caution. Il n’existe pas de plafond légal : c’est au bailleur de déterminer cette somme.

De manière courante, la durée de l’engagement, donc celle du contrat de bail, intervient souvent dans le calcul. Le montant peut être estimé par le prix du loyer par an, multiplié par le nombre d’années d’engagement. Cela peut paraître excessif, mais il donne la possibilité à la caution de mesurer son engagement. Il faut souligner que cette somme doit couvrir les frais d’un impayé, y compris ceux occasionnés par une procédure en cas de défaillance financière.

Les mentions obligatoires de la caution solidaire

La loi impose au garant de reproduire à la main une mention formalisant son engagement. La mention manuscrite doit établir que le garant s’engage, en cas de défaillance du locataire, à payer le bailleur à sa place, dans la limite d’un montant maximal exprimé en toutes lettres et en chiffres.

Le document doit être signé obligatoirement.

Le propriétaire doit remettre au garant une copie de l’acte de cautionnement.

Comment déclencher la caution solidaire ?

Le propriétaire peut se tourner vers la caution solidaire à tout moment, dès la première défaillance financière. La loi autorise le bailleur à contacter le garant solidaire et lui adresser un commandement de payer sans même prévenir le locataire.

Le bailleur alerte la caution solidaire et lui demande de payer les dettes du locataire par le biais d’un courrier recommandé avec avis de réception.

Le garant a la possibilité d’aller devant la justice s’il n’est pas en mesure de payer la dette de l’occupant. Il peut alors formuler une demande de délais de paiement devant le tribunal.

Comment se défaire d'une caution solidaire ?

Normalement, la caution solidaire se termine lorsque le locataire quitte le logement (à la fin du bail ou du préavis de sortie). Cette situation est aussi valable pour une colocation. Un désengagement prématuré dépend du type de location et des conditions inscrites dans l’acte de cautionnement.

Le garant d’un locataire classique a rédigé un acte de caution solidaire à durée déterminée. L’engagement se termine à la date indiquée sur le document, sauf si des clauses écrites prévoient que la caution peut se retirer si certains événements se présentent (divorce, décès…).

Le garant d’un locataire classique n’a pas indiqué de durée dans l’acte de cautionnement. Il peut se retirer à tout moment de ses obligations en envoyant un courrier recommandé au propriétaire. Mais il faut noter qu’il continue à rester redevable des dettes éventuelles du locataire jusqu’à la fin du bail de location en cours.

Le garant d’un des membres d’une colocation avec bail unique est libéré de ses obligations lorsque le colocataire en question quitte la communauté et qu’une autre personne le remplace avant la fin du préavis. Si ce n’est pas le cas, l’engagement se poursuit pendant six mois après le départ du colocataire.